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Mas Dinero, Mejor Vida | 15 December, 2017

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El riesgo en bienes raíces - Mas Dinero, Mejor Vida

riesgo en bienes raíces

El riesgo en bienes raíces

Todo en la vida tiene riesgos, cada día todos enfrentamos riesgos en diferentes niveles pero generalmente son riesgos producto de nuestros actos y decisiones. En el negocio inmobiliario pasa lo mismo, conforme las empresas avanzan en el desarrollo del proyecto aparecen nuevos riesgos que podrían resultar en el fracaso o no del proyecto, y es responsabilidad de los directivos de la empresa el trabajar arduamente para reducir éste mediante el planeamiento y el marketing.

Parece ser que, actualmente incursionar en este negocio es rentable, el valor de las propiedades están incrementando considerablemente, los terrenos han prácticamente duplicado su valor en los últimos años y las inmobiliarias ofrecen grandes cantidades de dinero a los dueños de propiedades (casas, terrenos) estratégicamente ubicadas para desarrollar proyectos inmobiliarios millonarios, asimismo muchas personas quieren hacer realidad el sueño de la casa propia y están obteniendo viviendas a mayores precios ya que la demanda está en aumento.

Las entidades financieras se han sumado a esto y ofrecen a los clientes muchas ventajas financieras (que antes no existían), por ejemplo hipotecas de propiedades en periodos de hasta 30 años.

Pero cabe resaltar que incursionar en nuevo negocio siempre trae consigo un factor de riesgo, el simple hecho de pensar que se tendrá éxito en un negocio que a muchas empresas les es rentable no garantiza el éxito en los negocios inmobiliarios, se necesita mucho más que buenas intenciones para que se logre el esto.

Es importante conocer que la falta de experiencia en inversiones inmobiliarias tampoco garantiza el fracaso de la misma, ya que ésta puede ser revertida con un adecuado consejo profesional.

Ahora, la pérdida en este tipo de negocios donde las inversiones son millonarias es descomunal. Un simple error en la investigación del mercado, o en la investigación de hacia dónde va la comunidad, esto es, creemos que luego de desarrollar el proyecto inmobiliario la localidad o comunidad crecerá y aumentará su valor, esto es que se capitalice con los años, planeando generar una rentabilidad a lo largo de los años, hará que la empresa se beneficie, o en el caso contrario, termine en la bancarrota.


Es muy común que en épocas de elecciones presidenciales, pobladores de diferentes ciudades migren a la ciudad capital y anhelen obtener una propiedad, para realizar su sueño invaden (toman, sin autorización) un terreno del gobierno, y lamentablemente por condiciones ligadas a esto, las propiedades o terrenos cercanos a esta invasión pierden valor de mercado, así como tienen que reducir el alquiler, y si un inversionista inmobiliario decide construir departamentos para vivir luego de alquileres de estos, estará forzado a reducir los alquileres para poder recuperar algo de su inversión (y si hablamos de inquilinos es también una suerte encontrar a un pagador puntual).

Sin embargo, siempre hay posibilidades de mejorar una comunidad y que las propiedades recuperen su valor en el mercado, y sobre todo hay que investigar no sólo el mercado objetivo y enfocarse en las estrategias de marketing sino también en los posibles factores externos que pudiesen aparecer.

Entonces, concluimos que el desarrollar un proyecto inmobiliario siempre tiene el riesgo de perder valor no sólo por causas de mala investigación o administración, sino por factores ajenos al proyecto en sí. Entonces la pregunta siguiente es:

El negocio inmobiliario, ¿es un negocio rentable?

Nadie puede garantizar el éxito de ningún negocio o proyecto inmobiliario, pero definitivamente ayuda el realizar una buena investigación de mercado, definir claramente las estrategias de marketing y metas del proyecto, y además capacitarse y tener un buen grupo de personas que trabajen enfocados en los objetivos del negocio. Recuerde que el factor externo siempre está presente y debemos darle la importancia adecuada.

Como comenté anteriormente, parece ser que ahora es el momento de invertir en inmuebles, las personas necesitan un techo donde vivir, sea alquilado o propio, esto hace que el negocio sea aparentemente seguro ya que la propiedad física se mantendrá así el mercado crezca, se estanque o se deprecie.

Y ¿qué sucede con el negocio inmobiliario de oficinas y locales comerciales? 

En Perú, el mercado de oficinas y locales comerciales se ha movido bastante en los últimos años, cada localidad tiene sus propias atracciones, restaurantes, cines, centros de salud, bancos. Si nos remontamos a 25 años atrás, la atracción y el comercio se ubicaba principalmente en ciertas localidades como, por ejemplo en Lima, el distrito de Miraflores, si había una necesidad de comprar vestimenta lo mejor era trasladarse a esta zona.

Hoy en día, no necesitas salir de tu localidad, la gente del cono Sur, puede encontrar todo lo que necesita en un centro comercial gigantesco ubicado en esa localidad.

Asimismo sucede con los pobladores del Norte de Lima, así como prácticamente lo tienen todas las localidades, y ni qué decir de Asia, ya los veraneantes no tienen la necesidad de regresar a Lima para realizar sus compras.

Hay todo en todos lados y aquí es donde se ve reflejado el grandioso desarrollo y la alta demanda actual de las inversiones inmobiliarias para locales comerciales.    

Y para conocer el precio de una propiedad, se usan los servicios de valuadores.

¿Qué es la valuación de un inmueble? Se usa para determinar el precio de una propiedad con exactitud. Pero esto no es tan sencillo, el mercado inmobiliario no es tan dinámico como para realizar comparables de precios de propiedades vendidas en los últimos meses en la misma localidad o cuadra del bien que se quiere valuar, ya que las familias no se mudan con frecuencia, usualmente compran una casa la que mantienen por el resto de sus vidas.

Esto hace que la valuación de inmuebles sea fijada según la oferta y la demanda.

Tasación y valuación, términos similares y usados en dos situaciones diferentes. Usualmente se requiere de una tasación cuando se desea establecer el monto de auto avalúo de un bien inmueble;  se requiere una valuación, cuando se necesita conocer su precio estimado de venta.

Cabe destacar que sólo puede establecerse el precio real y exacto de un bien cuando se ejecute el intercambio de dinero entre el comprador y el vendedor.

Recomendaciones a considerar:

Si desea emprender un negocio inmobiliario, se recomienda conocer:

Los términos legales más usados en el negocio.

  • Cómo inscribir una propiedad en la Oficina de Registros Públicos.
  • Cómo calcular el valor de nuestro inmueble, la tasación y valuación.
  • Cómo establecer el valor comercial de un terreno o propiedad.
  • Costos notariales, de registro, impuestos y tasas.
  • Cómo independizar un inmueble, cómo solicitar una partida registral.
  • Cómo comercializar una propiedad y estar enfocado en el servicio al cliente.
  • Formatos y modelos de contratos, minutas, solicitudes, formularios registrales, Partidas registrales, los reglamentos, entre otros.
  • Valor catastral.
  • Precio del terreno.
  • Precio por metro cuadrado de terreno e inmueble terminado.
  • Acabados.
  • Antigüedad del inmueble.
  • Oferta y demanda.
  • Aspecto exterior e interior.
  • Realizar comparables de propiedades similares, en términos de precio de compra y venta recientes, recomendable de los últimos seis meses.